這幾年來，美國房屋市場向來是帶動美國經濟成長的主要動力之一。事實上，遠東大聯觀察到，美國房市對美國經濟的貢獻遠超過市場分析師目前為止的預期。而相較於目前房市已近高點的想法，遠東大聯認為未來幾個月，熱絡的房市仍將持續走揚。

近期公布的相關數據引人注目。舉例來說，美國房屋市場年度交易金額近2兆美元，為五年前的兩倍。這個驚人的數據說明了美國房屋市場，已成為資金來源及投資獲利重鎮。根據遠東大聯分析，去年因住宅不動產而衍生的資金，如房屋額增貸款、房屋銷售獲利等即高達6400億美元，同樣為五年前的兩倍之多。

而從房屋市場流出的現金，尤其是銷售獲利部份，都有再重回房市投資的情形。個人從房屋銷售的獲利，大約有85%的資金再重新投入房市，以支應下一次購屋，而有15%的資金則成為消費者可支配資金。以房屋銷售獲利4000億美元的情形來說，就產生約600億(15%)的流動資金。此外，從相關房屋貸款取得現金亦增加了個人可支配所得。

熱絡的房市解釋了過去幾年美國消費成長快速，以及個人儲蓄下滑的情形。遠東大聯認為，在未來幾年，景氣上揚的房市將持續是消費市場資金來源，且目前看不出有任何枯竭跡象，並預估2005年的資金較2004年更為充裕。而拜持續高升的房屋銷售，以及強勁的房價攀升，房屋銷售獲利將是最主要資金來源所在。

歷史經驗顯示，若要急速冷卻熱絡的房屋市場，通常需要的條件是持續及大幅度的升息動作，以及勞動市場發生大幅度及突發性的惡化。如我們之前所提示的，美國聯邦儲備局已注意到房市強勁現象。事實上，房價高漲仍是聯準會持續升息政策的主要考量因素之一。不過，遠東大聯不認為短期內美國將因此加快升息步伐，因為升息過猛，將有害於經濟體其它部份。

房屋市場呈爆發性成長

過去幾年驚人的房市銷售及房價上揚令人注目。三月份的新屋及舊屋出售年化單位數達7500萬，較五年前的5,500萬及十年前的4,100萬來的高。三月份的舊屋平均出售金額高達$250,000，亦較2000年的$175,000及1995年的$140,000墊高不少。在新屋銷售價格方面，則呈微幅上揚情形，三月份平均售價為$288,000，五年前為$200,000，十年前為$160,000(圖一)。

房屋銷售及房價爆發性成長，推升住宅銷售達每月1600億、年度接近2兆美元的交易金額，為2000年的兩倍，及95年的四倍之餘(圖二)。若我們觀察美國每月約3400億美元的零售金額(即家庭單位消費於耐久財及非耐久財上的金額)，可發現其中近一半金額為房屋交易金額，而這在95年時僅佔約1/4而已。

若以五年的持有期間、房價上漲率及房屋銷售單位數為基準，遠東大聯推算近幾年房屋銷售之投資利得，2004年實現投資利得近4000億美元(圖三)。更重要的是，這些資本利得幾乎是免稅，因為目前稅法規定只要是個人房屋資本利得不超過$250,000、夫妻不超過$500,000，即不需申報。

Freddie Mac預估2004年住屋貸款套取現金融資將達1400億美元，因此，遠東大聯預估去年自房屋市場創造出之資金高達6400億。我們認為房屋相關貸款創造出的資金今年將稍微下滑，但房屋銷售的投資利得則仍將大幅成長。因此，我們對於消費者未來受惠於房市熱絡，而擁有更多資金從事消費及投資的情形發生，將不感意外。

圖一:近年美國房屋市場景氣大幅揚升

圖二:美國不動產年度交易金額

圖三:房屋市場相關融資及資本利得金額